民法 第354條 ↗
第1項物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
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第1項物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
第2項出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
買到瑕疵房想解約退款，通常怎麼判？
先看法律怎麼規定
民法 第359條 ↗
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
官方原文核對：2026-09-29；個案仍須核對行為時或事件發生時的適用版本。
核心資料 · 不限條件
本情境關鍵數字
法院支持這項金錢請求
37.6%本項請求全部或部分獲支持67／178 筆同類請求結果瑕疵房屋解約退款金額
超過 100 萬元有判准金額時，件數最多的區間54／66 筆 · 81.8%有漏水就能解除整筆房屋買賣嗎？
解約退款與保留房屋後減價或修復賠償不同。須核對瑕疵與救濟要件，不能從修繕不滿意直接推出全額退款。
查看其他裁判期間
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法院判准金額（含全駁回的 0 元）
一般訴訟分案 · 80 筆同類請求結果
中位數
0 元中間一半落在 0 元 至 1,137,500 元
本組範圍：0 元 至 5,500,000 元
使用同一篩選條件下、本項請求的判准金額；全駁回記為0，無法配對的金額不包含。這不是實際收回的款項。
有效樣本：79 筆金額紀錄
獲准給付的金額
一般訴訟分案 · 80 筆同類請求結果
中位數
1,760,000 元中間一半落在 750,500 元 至 3,430,000 元
本組範圍：84,968 元 至 5,500,000 元
只看有正額給付的同類請求；不含全駁回與金額未明的結果。
有效樣本：31 筆金額紀錄
法院對本項請求的處理
一般訴訟分案 · 80 筆同類請求結果
僅列原始筆數；各組樣本數不同，不以筆數比較勝算。
- 全部或部分獲支持
- 32 筆
- 全部遭駁回
- 48 筆
有效樣本：80 筆同類請求
法院判准金額（含全駁回的 0 元）
重大訴訟分案 · 91 筆同類請求結果
中位數
0 元中間一半落在 0 元 至 7,580,000 元
本組範圍：0 元 至 50,600,000 元
使用同一篩選條件下、本項請求的判准金額；全駁回記為0，無法配對的金額不包含。這不是實際收回的款項。
有效樣本：91 筆金額紀錄
獲准給付的金額
重大訴訟分案 · 91 筆同類請求結果
中位數
9,800,000 元中間一半落在 7,150,000 元 至 15,150,000 元
本組範圍：2,592,921 元 至 50,600,000 元
只看有正額給付的同類請求；不含全駁回與金額未明的結果。
有效樣本：33 筆金額紀錄
法院對本項請求的處理
重大訴訟分案 · 91 筆同類請求結果
僅列原始筆數；各組樣本數不同，不以筆數比較勝算。
- 全部或部分獲支持
- 33 筆
- 全部遭駁回
- 58 筆
有效樣本：91 筆同類請求
條件認定與資料範圍
依本件案號區分一般與重大訴訟分案，例如訴／重訴、勞訴／重勞訴、家繼訴／重家繼訴、家財訴／重家財訴。這是整件案件的分案類型，不是本項請求的精確金額，也不是法院認定情節嚴重。簡易、小額及其他無法對應字別不包含；結果不明或程序終結不納入支持比例。各組仍有其他案件差異，不能視為分案造成結果改變。
只比較判決明確記載這項條件的案件；未記載的部分不算成「沒有」。各組來自同一情境、同一裁判期間，但其他案件差異仍可能影響結果，不能將數字差距當作這項條件造成的效果。
裁判期間：2021-08-01 至 2026-07-31。各指標使用旁邊標示的有效樣本；未提供條件分布的圖表，套用後不顯示。
同一份判決可能包含不同請求；這裡只按本情境的同類請求或救濟分別計數，不是所有訴訟案件的件數。
驗屋或交屋發現問題，怎麼留下有用證據？
把瑕疵位置、發現時間、影響用途與賣方回覆逐項整理，配合照片、驗屋與契約附件。廣告、圖說、交屋文件與現況各有不同線索，應保存完整版本。
修復前留下原狀與必要檢測；急迫安全問題則先處理安全並保存支出。只拍局部照片，往往不足以說明問題範圍、原因或是否原本存在，也不容易核對修復費用。
修繕、減價、賠償或退款，如何選擇？
先說清楚想把房屋修到可使用、保留房屋但調整價金，或退出交易。不同請求需要的事實、通知與法律依據不同，不能把所有金額直接相加。
對方提出修繕時，核對範圍、時間與未完成的處理，再看另有何種已發生損失。簽驗收或和解文件前，也應確認有無放棄尚未釐清的權利，不宜只因眼前願意修補就忽略其他條款。
退款、減價、修復賠償，怎麼選頁面？
退款處理交易解除，減價是保留交易調整價款，修復賠償則要核對損害。先說明想保留或退出交易，再比較同類結果。
已修過或已收一筆款，統計怎麼看？
列出補修、折讓、保險及其他已收款的用途與範圍。法院淨判准額不能反推出全部原始損失，也不是每人實領。
張哲豪律師恪誠法律事務所準備好這些，更好判斷結果
- 契約品質與交付期限
- 發現、通知、修復與交屋時序
- 分項估價及已收退費或折讓
延伸問答
這個情境，你還想了解什麼？
把數字沒回答到的疑問留下來，讓同樣遇到這個問題的人也能參考。
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